Världsberömt 80-tal möter moderna kontor

Världsberömt 80-tal möter moderna kontor

29.08.2017 - 14:49

Det gäller att tänka till i förväg när uppdraget är att renovera och modernisera en ikonisk 80-talsbyggnad, signerad arkitekten Ralph Erskine. Det kan Veidekkes team i Läppstiftet, Göteborgs välkända landmärke, skriva under på. I ett nära samarbete med fastighetsägaren Vasakronans projektorganisation användes den senaste teknologin och arbetsmetoderna för effektiv projektering och produktion.

 

Det sägs ju att det är viktigt att tänka efter före. Vasakronans och Veidekkes projekt att bygga om närmare 10 000 kvadratmeter i Läppstiftets ena huskropp är ett tydligt bevis för att talesättet stämmer. Oavsett om man frågar Veidekkes projekt- och projekteringschef Peter Gagner-Geeber, hans team, Vasakronans affärsområdeschef Magnus Tengberg eller Magnus förlängda arm i projektet, Fredrik Olsson på Rotpartner, får man samma svar. Genom att tänka efter och göra rätt från början skapades förutsättningar för framgång. Peter Gagner-Geeber berättar:

– Vi har jobbat mycket med att sätta en bra plattform inför projektet. När man får den möjligheten ska man verkligen ta den. Vi började med en gemensam workshop, där vi sammanfattade våra övergripande mål och där alla projektdeltagare har fått skriva under med sin namnteckning. Vi har även skapat ett gemensamt incitamentsystem som inte bara bygger på tid, kostnader och kvalitet, utan även mjuka parametrar som exempelvis säkerhet, arbetsmiljö och att minimera störningar. Vasakronans beställarorganisation bedömer oss utifrån det ramverket varje vecka.

En annan framgångsfaktor är att känna varandra väl sedan tidigare projekt. Vasakronan har använt Veidekke som entreprenör i sina Göteborgsuppdrag flera gånger de senaste åren. Veidekke var också väl insatta i byggnaden sedan ett tidigare och mindre projekt i huset, där ett gym och en relaxdel byggdes om till moderna konferenslokaler.

P1000713.JPG

Peter Gagner-Geeber, Projekt- och projekteringschef Veidekke

ETT AV GÖTEBORGS LANDMÄRKEN

Kärt barn har många namn. Fastigheten Gullbergsvass 1:16, Lilla Bommen eller ”Läppstiftet” i folkmun. Sedan 1989 har byggnaden stått nere vid vattnet som ett jättelikt fyrtorn, fyllt av kontorslokaler. Arkitekt är den världsberömde och numera avlidne Ralph Erskine. Han ritade ett hus med maritim inspiration och få räta vinklar, som verkligen sticker ut från den övriga stadsbilden. Det var inte alla som gillade utseendet då och det är inte alla som gillar det idag, men byggnaden har blivit en självklar del av Göteborgs stadsbild och skyline.

Lilla Bommen Goteborg.jpg 

Läget är utmärkt, nära både Göta älv, Nordstan och resten av city. Utsikten är magnifik, inte minst ut mot vattnet och Götaälvbron. Högst upp i höghusdelen ser man långt, långt åt alla väderstreck. Det är en speciell byggnad, som idag främst inrymmer kontor, konferens och en stor restaurang. Men även om läget och närservicen är utmärkta, var inte alla kontorslokaler i huset lika bra längre, berättar Magnus Tengberg på Vasakronan:

– I den lägre huskroppen, som vi nu bygger om tillsammans med Veidekke, fanns ett stort behov av att modernisera kontorsytorna. Här var det mest cellkontor, och huskroppen var uppdelad i två långsmala skepp, med bara små bryggor emellan på vissa ställen. Den typen av kontorsutformning passar allt färre företag, eftersom de flesta idag vill ha öppnare ytor, goda interna kommunikationsmöjligheter och bättre överblick över lokalen. Det blir också allt vanligare att företag väljer att skapa aktivitetsbaserade arbetsplatser och då fungerar gamla cellkontor ännu sämre.

UTHYRNINGSMÖJLIGHETERNA STYRDE UTFORMNINGEN

Förändringsarbetet började egentligen ett bra tag innan den där workshopen och dokumentet med undertecknade mål. Det var när den tidigare stora hyresgästen PwC sade upp sig för att flytta, som Vasakronan började analysera byggnaden närmare ur ett uthyrningsperspektiv. Att bara göra om cellkontor till öppnare ytor är förstås vardag för både Vasakronan och Veidekke, men här fanns också andra utmaningar, berättar Magnus:

– Våra uthyrare tyckte att lokalernas utformning i två skepp med få och smala bryggor emellan var knepig för att kunna möta dagens efterfrågan. Fastighetschefen i sin tur såg förstås risken att störa de hyresgäster som hade sin verksamhet igång nära projektet – både kontor, restaurang och konferens. Vår teknikavdelning hade en hel del önskemål på mer energisnåla installationer och bättre styrsystem. Och från projektsidan visste jag ju att Läppstiftet knappt innehåller en enda rät vinkel, plus att byggnaden dessutom är snudd på helig ur ett arkitekturhistoriskt perspektiv.

Vasakronan samlade ihop sina kompetenser för uthyrning, förvaltning, teknik och projekt för att på plats titta närmare på hur de här utmaningarna bäst kunde lösas – och hade snart en övergripande idé om hur de ville utveckla byggnaden. Arkitekter engagerades, och eftersom Vasakronan behövde förstärka sin beställarorganisation med projektledning, byggledning och hyresgästkommunikation, anlitades även Fredrik Olsson och några av hans kollegor på Rotpartner. Dessutom behövdes förstås en duktig entreprenör som kunde utföra projektering och produktion.

GODA ERFARENHETER OCH NYFIKENHET

Både Vasakronan och Rotpartner hade goda tidigare erfarenheter av att samarbeta med Veidekke. De var också nyfikna på att fullt ut få testa VDC-metoden, Virtual Design and Construction, som omfattar både teamet, processen och avancerad teknologi. Lokalerna i projektet byggdes upp tredimensionella virtuella BIM-modeller, där teamet bland annat kunde krocktesta alla installationer. Det är betydligt billigare att upptäcka krockar i en virtuell miljö än när de uppstår i den fysiska produktionen. Projektet använde sig också av den så kallade ICEmetoden, Integrated Concurrent Engineering, för att öka möteseffektiviteten.

IMG_0018.jpg

Peter Gagner-Geeber upplever att ICE-metoden fungerar väldigt väl:

– ICE är ett suveränt sätt att öka involveringen, planera, visualisera och snabbt erfarenhetsåterföra. I praktiken träffades hela projekteringsteamet en heldag i veckan i ett konferensrum på plats i huset, så att vi också kunde gå och titta på plats när det behövdes. Delar av dagen var vi alla samlade i storforum och andra delar kunde mindre grupper lösa saker ihop. Att alla deltog samtidigt och tillsammans löste problem, gav oss mycket kortare och mer effektiva beslutsvägarän vid traditionell projektering. Även i produktionsfasen använde vi oss av liknande arbetssätt. Produktionen inleddes med rivning, flytspackling och att lokalerna gjordes stomrena. Därefter kom ny fasad, överdäckningen mellan de två smala byggnadsskeppen samt nya fönsterbänkskanaler för att förse arbetsplatserna med ventilation, el och data. För att öka flexibiliteten i väggarnas placering uppfann projektet ett innovativt ”ljudisoleringsblock” som gör det lättare att bygga nya väggar med effektiv ljudisolering, trots att fönsterbänkskanalerna med alla sina installationer går mellan rummen.

FÖRTIDA LOKALANPASSNINGAR GAV RESULTAT

När stommen och grundinstallationerna i de nya lokalerna var klara var det dags för hyresgästanpassningarna. Vasakronan har märkt att lokaler som är anpassade i förtid, med snygga golv, väggar och undertak, är betydligt lättare att hyra ut än råa, stomrena lokaler. Oavsett hur mycket uthyraren berättar om vilka möjligheter som finns att anpassa lokalerna efter hyresgästens önskemål, lämnar den potentiella kunden ofta stomrena lokaler med en dålig känsla i magen. Därför skulle lokalerna anpassas till en ganska långtgående stoppstandard och ett snyggt showroom göras i ordning för visningar.

Uthyrningsplanen var att skapa maximalt flexibla lokaler som vid behov skulle kunna ta emot många små och mellanstora kontorshyresgäster. Men ganska tidigt i projektet dök det upp signaler om en riktigt stor hyresgäst på ingång. Magnus Tengberg berättar:

– Vår huvudsakliga plan vara att skapa en ny gemensam entré, Älvporten, ut mot vattnet för ett större antal hyresgäster. Men så visade det sig att vår hyresgäst Collector Bank på Östra Hamngatan var intresserade av våra nya lokaler i Läppstiftet. Inte nog med att de behövde ungefär 6 000 av de 9 000 kvadratmeter kontorsyta vi moderniserade – de ville också ha den nya entrén mot vattnet som sin egen.

Älvporten_MagnusTengberg.jpg

Magnus Tengberg, Vasakronan

Sagt och gjort. Den nya fina Älvporten blev Collectors entré och en ny entré mot stan fick projekteras för de andra hyresgästerna. Sedan dess har ytterligare några hyreskontrakt tecknats och nu är det ganska få ytor kvar att hyra ut i huset.

HÅLLBARHET OCH KOMMUNIKATION I FOKUS

Vasakronan har alltid stort fokus på hållbarhet och höga ambitioner när det gäller miljöcertifiering. Hela Läppstiftet är certifierat enligt LEED Guld och den ambitiösa nivån ska behållas i den moderniserade delen. Fredrik Olsson från Rotpartner, som varit Magnus Tengbergs operativa och förlängda arm i projektet, berättar:

– Energimålen från Vasakronans teknikavdelning är höga och det görs flera stora energiinvesteringar för att nå dem. Det ställs också stora krav på återbruk och vi var noga med att skapa goda förutsättningar för det i rivningsarbetet. Vår entreprenör CS Riv hade goda incitament för att återbruka material och vi följde upp detta noga. Bland annat såldes alla gamla glaspartier till en växthustillverkare, vilket blev en bra affär för både Vasakronan, CS Riv, växthustillverkaren och miljön.

P1000705.JPG 

Kommunikationen inom projektet och till de hyresgäster som har sin verksamhet igång i närheten har också varit en avgörande framgångsfaktor. Rotpartners kommunikatör Lina Carlsson har varit lite av spindeln i nätet och även hjälpt Vasakronans fastighetschef Jörgen Grek med projektkommunikationen gentemot hyresgäster och besökare. Genom att de som påverkas av störningar är väl informerade i förväg och vet vilka positiva effekter projektet kommer att medföra för dem när det är klart, har det varit möjligt att minimera irritation och behålla en god stämning i huset.

I BYGGPROCESSMÄTNINGARNAS ELITSERIE

De så kallade byggprocessmätningar som företaget Prifloat kontinuerligt gör åt Vasakronan visar tydligt att projektarbetet går riktigt bra. Mätningarna fångar upp en mängd olika aspekter – samarbete, ledarskap, kommunikation, kostnader, tid och kvalitet. De ger också benchmarking mot Vasakronans övriga projekt och även mot andra projekt i Sverige. Älvporten ligger i topp bland Vasakronans alla pågående större projekt, och är bland de bästa tio procenten bland alla svenska projekt i Prifloats mätningar. Alla som deltar i, eller berörs av, projektet – hyresgäster, montörer, målare, projektchef och så vidare – får svara på frågor som är anpassade efter deras perspektiv. Ibland samlas man också i en workshop för att tillsammans överblicka hur det går och snabbt fånga upp eventuella problem eller missnöje. Produktionen i projektet fortsätter under 2017 och kanske en bit in på 2018. Både Magnus Tengberg och Fredrik Olsson är väldigt nöjda med genomförandet. Fredrik, som har varit mest operativ, berättar:

Älvporten_FredrikOlsson.jpg

Fredrik Olsson, Rotpartner

– Det är härligt att se hur Veidekkes team jobbar och hur de snabbt har kommit in i projektet. Ibland under resans gång har det varit känslosamt, men vi har hela tiden snabbt löst eventuella problem eller gnissel. Veidekke har varit ärligt intresserade av vårt fastighetsägarperspektiv, och jag tror att förståelse för varandras agendor är väldigt viktigt när man ska samarbeta så nära varandra. Min känsla är att alla som är med i projektet trivs och tycker att det är kul att gå till jobbet på morgonen – vilket med stor sannolikhet är den största framgångsfaktor som finns.

Ta gärna kontakt med vårt kontor

Veidekke Bygg, Region Väst

Box 24002, 400 22 Göteborg

Falkenbergsgatan 3, 412 85 Göteborg

T: +46 31 50 56 00

info.vast@veidekke.se